気をつけよう！！マンション投資ローン

【気をつけよう！！マンション投資ローン】

マンション投資でローンを利用するときの注意点をご紹介いたします。

1 住宅ローンとは違う！ 『マンション投資ローン』

「金融機関からの借入れ」といえば代表的なのが住宅ローン。私たちにも馴染みが深いため、マンション投資のための資金調達を考えるときも、 「住宅ローンを申し込む＋α」くらいに思う人が少なくないようです。 しかし、実際には以下のようなことが違います。

（1）審査基準が厳しい

マイホーム用では「勤続３年以上」とするのが普通だが、マンション投資など事業用資金においては、「勤続５年以上」「勤続10年以上」などとするところもある。 年収についてもマンション用の住宅ローンなら300万円、400万円でも可能だが、事業用資金では「500万円以上」「700万円以上」などとするところがある。

（2）返済期間が短い

マイホーム用では最長35年まで可能だが、事業用資金では30年までのところが多い。年齢などによって制限されることもある。

（3）金利が高い

マイホーム用のローンでは優遇金利制度が浸透しているが、事業用の場合にはまだまだ少なく、実質金利は１％ほど高い。

（4）金利タイプは変動金利が主流

銀行では変動金利型のほか、固定期間選択型なども利用できるが、ローン専門の会社では変動金利型がメイン。

2「知っておきたいマンション投資ローンの注意点」

(1)少しでも金利の低いローンを見つる

ローンを利用するときの鉄則は、できるだけ借入額を少なくして、より金利の低いローンを、できるだけ短い期間で借り入れることです。 分譲会社などでローンを紹介してくれますが、自分でもそれ以上に金利の低いローンがないかどうか、心当たりの金融機関を回って、0.1％でも金利の低いローンを見つけるようにしたいものです。

(2)返済期間をできるだけ短く

返済期間を短くすると毎月の返済額が増えますが、利息がかかる期間が短くなるので、完済までの総返済額は大幅に軽減されます。 金利３％、借入額1000万円で見ると、返済期間30年なら４万2160円で済むのが、20年なら５万5455円になります。毎月１万3295円も負担が軽減されるので、ついつい30年返済を利用したくなりますが、 完済までの総返済額を比較すると、20年返済なら約1331万円で済むのが、30年返済だと約1518万円になり、187万円もの差があります。可能な範囲で返済期間を短くするのが得策なのです。

(3)変動金利型には返済額増額のリスクあり

ワンルームマンションなどを買うときのローンの金利タイプは変動金利型が主流です。この金利タイプのローンには、返済額増額のリスクがあることを頭に入れておきましょう。 市中の金利動向に応じて半年に１回、適用金利を見直すことになっています。ただし、そう頻繁に返済額が変わると購入計画を立てにくいので、返済額の見直しは５年に１回で、金利が上がって増額になる場合でも、増額率は25％までという決まりがあります。 逆にいえば、借入後に金利が上がれば、５年後には最大で返済額が25％増える可能性があるということです。現在10万円の返済額なら12万5000円になる可能性もあるわけで、 そうなっても返済していけるかどうか、事前にシミュレーションした上で決断するようにしないと、途中で維持していけなくなってしまう可能性があります。

(4)金利が上昇すると「未払い利息発生」の可能性あり

５年後の返済額見直しまでの間の金利上昇分は、毎月返済額のうち利息分を多くし、元金分を減らす形で対応します。つまり、金利が上がると予定通りに返済していても、元金の減り方が当初の予定より遅くなってしまうわけです。金利が極端に上がった場合には、利息分だけで毎月返済額では足りずに、利息が残ってしまうケースもあり得ます。これが、未払い利息といわれるものです。元金は一切減らずに、むしろ利息が積み増しされてしまうという恐ろしい事態です。各種の条件にもよりますが、当初の金利より２％〜３％程度高くなると、未払い利息が発生する可能性が出てくるようです。 もちろん、逆に、金利が低下すれば、予定より早く元金が減り、５年後には返済額も軽減されることになりますが、現在の金利情勢ではそうした事態は考えにくいでしょう。 このリスクをできる小さくするためにも、先に触れたローン利用の鉄則を順守することが大切です。

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